פסק-דין בתיק עמ"נ 28007-12-09

א.      ערעור על  החלטתה מיום 9.9.2009 של ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית תל אביב (להלן בהתאמה " ועדת הערר" ו" העיריה"), לפיה נדחה הערר שהגישה המערערת, מגדל חברה לביטוח בע"מ (להלן:" מגדל" או " המערערת") על החלטת המשיב 1, מנהל הארנונה בעירייה (להלן: " מנהל הארנונה") לדחות את השגתה.

ב.       העובדות העיקריות הצריכות לענייננו, הן כדלהלן

המחלוקת שבין הצדדים עניינה אופן חיובם בתשלומי ארנונה של חניון בתשלום ומחסנים המצויים במתחם ובו שני בניינים בבעלות המערערת (להלן בהתאמה: " החניון", " המחסנים" וביחד " הנכס").

בעבר נתגלעו מחלוקות בין מגדל לבין העירייה בנוגע לאופן חיוב הנכס בתשלומי ארנונה, בעקבותיהן, נכרת בין הצדדים, ביום 3.7.2002 הסכם באשר לאופן חיוב הארנונה בגין הנכס (להלן: " הסכם הפשרה"). במבוא להסכם הפשרה צוין כדלהלן:

" והואיל ומרבית הנכס הינו ריק וללא כל שימוש...

...והואיל והצדדים ביצעו בדיקה משותפת של המצב העובדתי בנכס ומכיוון שברצון הצדדים להביא את המחלוקות שביניהם לכלל סיום בדרך של הסכמה הדדית כמפורט בהסכם זה להלן, ומבלי שמי מן הצדדים יודה בטענות הצד השני..."

על סמך האמור הסכימו הצדדים בהסכם הפשרה כי:

"2 . העיריה תפחית חיובי הארנונה כך שהחל מיום 1.1.2000 ואילך מגדל תחויב בשטח של 3,060 מ"ר בתעריף "חניונים בתשלום" ו-333 מ"ר בתעריף "מחסנים".

3. החיוב החל מיום חתימת הסכם זה ואילך יהיה בתוקף כל עוד לא ישונה במצב העובדתי בנכס ביחס למצב העובדתי ביום חתימת הסכם זה...".

אין מחלוקת בין הצדדים כי במועד כריתת הסכם הפשרה היה בנוי בשטח הנכס רק בניין משרדים אחד, מתוך שני בנייני משרדים אשר היו מתוכננים להיבנות על הקרקע (להלן: " הבניין הראשון"). בנייתו של בניין המשרדים השני הושלמה, עם קבלת טופס 4, בחודש ינואר 2007 (להלן: " הבניין השני")

במהלך השנים 2006-2000 נהגו הצדדים בהתאם להוראות הסכם הפשרה. בשנת 2006 הודיעה העירייה למגדל כי החל משנת 2006 חיוב הארנונה בגין הנכס יהיה בהתאם לאופן שבו חושבו השטחים בנכס, בטרם כריתת הסכם הפשרה.

מגדל הגישה השגה על קביעה זו של העירייה, ומשנדחתה השגתה, הגישה ערר לועדת הערר. בדיון שהתקיים בפני ועדת הערר, ביום 18.9.2007, הסכים מנהל הארנונה כי הסכם הפשרה יוותר על כנו עד ליום 31.12.2006, שכן רק ביום 1.1.2007 התקבל טופס 4 לבניין החדש. לפיכך, המחלוקת בין הצדדים הצטמצמה לשאלת אופן החיוב בגין תשלומי ארנונה של החניון והמחסנים החל משנת 2007 ואילך.

הערעור שבפניי עניינו חיוב הארנונה לשנת 2007.

ביום 19.10.2009 דחתה ועדת הערר את הערר שהגישה מגדל על החלטת מנהל הארנונה.

ועדת הערר דחתה את טענת מגדל כי היה על העירייה להמשיך לפעול על פי הסכם הפשרה משתי סיבות, כלשון ועדת הערר " האחת, הינה העדר סמכות עניינית להיזקק לשאלה אם רשאי המשיב לסטות מן ההסכם אם לאו....מעבר לכך, הגענו לידי מסקנה כי לכל הדעות חל שינוי משמעותי. יתכן ובחניון גופא לא חל שינוי, אלא שברבות השנים נבנה במתחם בניין נוסף אשר החניון אמור לשרת גם את דייריו. מדובר בשינוי בעל משמעות ניכרת, אשר לו היה קיים בעת כריתת ההסכם בעבר, ודאי הוא שהיתה לו השפעה על תנאיו".

עוד דחתה ועדת הערר שתי טענות נוספות של מגדל: האחת, לפיה יש להפחית את שטחי המעבר והתמרון שבחניון משטחי החניון המחויבים בארנונה. השניה, לפיה היה על העיריה לחייב את המחסנים בארנונה על פי סיווג 'חניון'. באשר לטענה הראשונה קבעה ועדת הערר כי " משנותרו בידי העוררת למעלה מ-80% ממקומות החניה, אין לנכות את שטחי התמרון והמעבר כשטחים משותפים מהשטח לפיו העוררת מחויבת. בהתייחס לטענת מגדל בעניין מחסנים נקבע בהחלטת ועדת הערר: " עקרון "הולך הטפל אחר העיקר" אינו חל כאן. מדובר בנכסים להם שני שימושים, כאשר שימוש אחד נעשה בשטח גדול מהשימוש הנעשה בשטח, וכאשר לא סביר להפריד בין שתי התכליות. כגון, במפעל תעשייתי, בין אולם הייצור לבין השטח בו מונחת התוצרת לפני שיווקה. כאן לפנינו חניון ובצידו מחסן. אין קשר בין שני השימושים, ואין טענה כי המחסן משמש את תכלית החניון. לפיכך אין כאן טפל ועיקר אלא שני שימושים העומדים זה בצד זה".

בנוסף דחתה ועדת הערר את טענת מגדל, לפיה היא זכאית לקבל הנחת 'בניין חדש' מחיובי הארנונה בגין החניון, בקובעה כי " החניון אינו "בניין חדש". במתחם נוסף מבנה חדש שאינו חלק מן החניון. העובדה כי סביר שהשימוש בחניון יגבר כתוצאה מאכלוס הבניין הנוסף, אינה עושה מהחניון "בניין חדש". גם טרם אוכלס הבניין הנוסף ניתן היה לעשות שימוש בכל החניון כחניון בתשלום לו העוררת הייתה מבקשת לעשות כן. השיקול להשאיר חלק מהחניון בשממונו, הינו שיקול כלכלי שאינו מעמיד עילה בועדת הערר".

החלטת ועדת הערר מיום 9.9.2009 היא מושא הערעור שבפניי.

ג.        עיקרי טענות הצדדים